דגשים לעבודה מול בעלי הדירות

לקידום מיזם של התחדשות עירונית נדרשת הסכמת בעלי הדירות.

מבחינה חוקית, יש צורך של בין 67% (רוב לעניין כדאיות כלכלית) ל-80% הסכמה לפרויקט (רוב מובהק), אך בפועל לצורך מימוש המיזם נדרש שיתוף פעולה של כל בעלי הדירות.

לא קל ליצור הסכמות משותפות בבניין רב דיירים. פעמים רבות, התהליך הופך לזירת מאבק בין הדיירים ליזם ובין הדיירים לבין עצמם, הכוללת איומים, מניפולציות ואף דיונים בבתי משפט. הניסיון בארץ מוכיח, שעבודה נכונה מול בעלי דירות היא תשתית קריטית להצלחת מיזמים של התחדשות עירונית. התנהלות מכבדת, שקופה, משתפת וישרה מול בעלי הנכסים מובילה ליחסי אמון בין כל הגורמים, ומכאן להצלחת המיזם.

להלן מספר המלצות לעקרונות מנחים, שיאפשרו עבודה מתואמת ותוצאה מוצלחת:

  1. יושר והגינות: בתהליך ארוך ועמוס בקשיים ביורוקרטיים, חשוב לשמור על הוגנות והגינות מול הדיירים. הקפידו לתת מידע מדויק ומלא, ללא הבטחות שווא. תנו מידע זהה והצעות זהות (עדיף בכתב) לכל בעלי הדירות.
  2. תיאום עם המינהלת להתחדשות עירונית: פנו לצוות התחדשות עירונית בעיר minheletyahud@ye-mo.org.il כדי לקבל אישור עקרוני לפני שאתם פונים לבעלי הדירות, כדי להמנע מהבטחות שלא תוכלו לקיים.
  3. נציגות דיירים: תפקיד הנציגות אינו להחתים את יתר הדיירים על חוזים, אלא הרבה מעבר לכך. נציגות טובה ומעורבת מקצרת תהליכים, מגבירה את האמון בין הדיירים לבינכם ומסייעת גם בקידום התהליכים בעירייה. בניית הנציגות הוא תהליך משמעותי שיאפשר לכם עבודה נוחה ויעילה מול בעלי הדירות. נשמח לסייע לכם בתהליך בניית הנציגות dayarim@ye-mo.org.il.
  4. עורך דין: על בעלי הדירות בעצמם את עורך הדין שלהם. בחירה של היזם בעוד דין הינה לא חוקית.
  5. חוזים: כדי להתחיל את תהליך התכנון אינכם נדרשים בהסכמות על חוזה סופי. ניתן בהחלט להתחיל בהליך אישור תב"ע עם הסכמות עקרוניות של בעלי הדירות. שתפו את עורך הדין המייצג את הדיירים ואת הנציגות בניסוח החוזה מול בעלי הדירות. הטמיעו בחוזה עקרונות החשובים גם להם, כדי לנסח חוזה הוגן, המגן על שני הצדדים.
  6. שיתוף בעלי הדירות בתכנון: אפשרו לבעלי הדירות ולנציגות להיות שותפים בתכנון הבניין החדש ובצעו מולם תיאום ציפיות.
  7. מומלץ להציג את התכנית לכלל תושבי הבניין להערות בשלושה שלבים משמעותיים: לאחר הדיון בחלופות, לקראת הגשה לוועדת התכנון ולאחר שהתכנית הופקדה.
  8. בניית שיתופי פעולה עם גורמים קהילתיים:
      • א. מינהלים קהילתיים: ערכו פגישות תיאום והיכרות עם ועד השכונה. צוות הועד עשוי לסייע לכם בהתארגנות של בעלי הדירות. כמו כן, חשוב לבנות מול הועד הקהילתי את הלגיטימציה לפרויקט, כדי למנוע התנגדויות לתכנית בהמשך.
      • ב. לשכות הרווחה: במקרה שמתגוררות במתחם אוכלוסיות עם צרכים מיוחדים, פנו לאגף הרווחה ושרותים חברתיים בעיר.

    </ul/>

  9. מפקח בנייה: המליצו לבעלי הדירות להתקשר עם מפקח בנייה מטעמם, שאותו ימנו לפקח על ביצוע המיזם.
  10. עדכון ומשוב: עדכנו את הדיירים על כל שלב במיזם ונהגו בשקיפות. לרוב, הדיירים אינם בקיאים בהליכי התכנון ובדקויות של המונחים המקצועיים. מומלץ להפיץ סיכומי דיונים רשמיים לכל הדיירים, לשתף בפרוטוקולים של הישיבות של נציגות הדיירים ולשמור על קשר עם תושבי המתחם לכל אורך ביצוע המיזם.